התדיינות לגיבוש הדין הראוי
כללי
פרק זה יעסוק בבחינת התאמת המסגרת הנורמטיבית להכרעה במצבים של תאונות משפטיות במקרקעין, כפי שנדונו במסגרת הסמינר. בפרק נתמקד בשני סוגי תאונות: עסקאות נוגדות ותקנת השוק, ונבחן האם הדין המצוי אכן משקף את הדין הרצוי.
ביקורת על מגמת בית המשפט בהכרעה בתחרות בין עסקאות במקרקעין
למרות ששני מופעי התחרות בעסקאות מקרקעין עוסקים בקונפליקטים בעלי אופי שונה, ההסדרים המשפטיים שנקבעו בסעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין מבוססים על עקרונות ליבה זהים:
- השטת האחריות על הצד שעלות מניעת הנזק מצידו היא הנמוכה ביותר, או זה הנתפס כנושא הסיכון היעיל.
- דרישת תום לב סובייקטיבי במקום אובייקטיבי.
בפרקים הקודמים נבחנו היבטים מרכזיים כמו רישום הזכות, מרכיב התמורה ודרישת תום הלב, אשר מהווים אלמנטים חשובים בגיבוש הדין הראוי.
סקירת הפסיקה בנוגע לעסקאות נוגדות
הפסיקה בסוגיה זו משקפת את המורכבות שעמה מתמודד בית המשפט. באופן עקרוני, הקונה הראשון בעסקה נוגדת גובר ללא התניה מפורשת בדבר תום ליבו. עם זאת, הלכת גנז, שגובשה על ידי הנשיא ברק, קובעת כי במקרים של היעדר תום לב סובייקטיבי קיצוני מצד הקונה הראשון, הוא עשוי לאבד את זכותו לטובת הרוכש השני.
סוגיות של רישום הערת אזהרה והתמורה
גם כאן הדין הנורמטיבי נמנע מלקבוע הלכה חד-משמעית. מחד, קיימות הוראות חוק קוגנטיות, אך מאידך, ישנם מקרים רבים שבהם הדין מאותגר ומייצר חוסר עקביות. תוצאה זו פוגעת בבהירות המשפטית, באינטרסים הקנייניים וביעילות השוק.
ביקורת על תקנת השוק – סעיף 10 לחוק המקרקעין
דוקטרינת תקנת השוק מבוססת על גישה כלכלית המעדיפה יעילות על פני הגנה על זכויות קנייניות. המלומדת פרופ' נילי כהן טוענת כי יש לכבד את כללי ההקצאה הקניינית המוגדרים בחוק, ולא לפנות לכללים חלוקתיים אמורפיים אלא אם קיים מנגנון פנימי שמאפשר זאת.
לעומתה, פרופ' ברק מדינה סבור כי גישת מאוטנר, שמבוססת על מניעת הנזק ביעילות מירבית, אינה מתאימה לכל מצב.
מדיניות חדשה להכרעה בתחרות בין עסקאות במקרקעין
בהתאם לניתוח הממצאים והמודלים שנבחנו, ניתן לגבש מספר תובנות עיקריות: מעבר מכללים לעקרונות, התוויית אמות מידה אובייקטיביות וסובייקטיביות, ושילוב דוקטרינות חלוקתיות במקרים שבהם הקצאה חלוקתית של הזכות היא הפתרון הנכון.
סיכום
במאמר זה נבחנו דיני התחרות בעסקאות מקרקעין, תוך התמקדות בשני סוגי תאונות משפטיות: עסקאות נוגדות ותקנת השוק. בחינה זו העלתה כי הדין הנוכחי מכיל עקרונות יעילים, אך יש מקום להטמיע רפורמות המבוססות על עקרונות ולא על כללים פורמליים.