בדיקת זכויות במקרקעין | המדריך המקיף לזיהוי זכויותיך בנכס

מהי בדיקת זכויות ולמה היא חשובה?

בדיקת זכויות במקרקעין היא תהליך של איסוף ובחינת מידע ממקורות רשמיים ואחרים לגבי הנכס, על מנת:

• לוודא את זהות הבעלים החוקי: מי הבעלים הרשום ומה היקף זכויותיו בנכס.
• לאתר שעבודים ומגבלות: האם קיימות משכנתאות, עיקולים, או הערות אזהרה על הנכס.
• לברר את הזכויות התכנוניות: מה מותר ומה אסור לעשות בנכס מבחינת בנייה ושימושים.
• לבדוק את מצב הרישום: האם הזכויות רשומות כהלכה ומה נדרש להשלמת הרישום.
• לאתר מגבלות והתחייבויות: האם קיימות התחייבויות כלפי צדדים שלישיים או רשויות.

מקורות המידע לבדיקת זכויות במקרקעין

1. לשכת רישום המקרקעין (טאבו)

לשכת רישום המקרקעין, הידועה בכינויה "טאבו", היא המקור המוסמך והמרכזי לרישום זכויות במקרקעין בישראל:

מה ניתן למצוא בטאבו?

• פרטי הבעלים: שמות בעלי הזכויות הרשומים.
• סוג הזכות: בעלות, חכירה, זיקת הנאה וכדומה.
• שעבודים: משכנתאות ועיקולים.
• הערות אזהרה: התחייבויות לביצוע עסקאות, צווי מניעה וכדומה.
• זיקות הנאה: זכויות מעבר או שימוש של אחרים בנכס.

איך מבצעים בדיקה בטאבו?

• הזמנת נסח טאבו: באמצעות אתר האינטרנט של רשות המיסים (נסח מידע בסיסי).
• ביקור פיזי בלשכה: לקבלת מידע מלא או במקרים מורכבים.
• פנייה לעורך דין: לביצוע בדיקה מקיפה וניתוח המשמעויות המשפטיות.

2. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

כ-93% מהקרקעות בישראל מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל):

מה ניתן למצוא ברמ"י?

• פרטי חוזה החכירה: תקופת החכירה, מטרת החכירה, תנאים מיוחדים.
• מצב ההיוון: האם הנכס מהוון (שולמו דמי חכירה מראש לכל תקופת החכירה).
• חובות לרמ"י: דמי חכירה שנתיים, דמי היתר וכדומה.
• אישורים מיוחדים: היתרים לשינוי ייעוד, לפיצול, לתוספת בנייה וכדומה.

איך מבצעים בדיקה ברמ"י?

• פנייה למרחב העסקי: בקשת מידע בכתב או באמצעות פנייה פיזית למשרדי רמ"י.
• מערכת מקוונת: חלק מהמידע זמין במערכת המקוונת של רמ"י.
• באמצעות עורך דין: לקבלת מידע מקיף ולניתוח משמעויות.

3. מוסדות התכנון – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אחראית על אישור תכניות בניין עיר (תב"ע) והיתרי בנייה:

מה ניתן למצוא בוועדה המקומית?

• תכניות בניין עיר (תב"ע): זכויות בנייה, ייעוד הקרקע, מגבלות תכנוניות.
• היתרי בנייה: האם המבנה נבנה כחוק ותואם את ההיתר.
• חריגות בנייה: מידע על חריגות ידועות והליכי אכיפה.
• היטל השבחה: האם קיים חיוב בהיטל השבחה ומה גובהו.

איך מבצעים בדיקה בוועדה המקומית?

• מערכת מידע גיאוגרפי (GIS): מערכות מקוונות של הוועדות המקומיות.
• עיון במסמכי התב"ע: בקשה לעיין בתיק הבניין ובתכניות.
• פנייה לאדריכל או שמאי: לניתוח מקצועי של המשמעויות התכנוניות.

4. חברות משכנות

בבנייני מגורים רבים, במיוחד בבנייה חדשה יחסית, הזכויות מנוהלות על ידי חברות משכנות:

מה ניתן למצוא בחברה המשכנת?

• אישור זכויות: פרטי הדירה והבעלים.
• רישום הבית המשותף: האם הבית רשום כבית משותף ומה מצב רישום הדירה.
• שעבודים ומשכנתאות: המשכנתאות הרשומות על הנכס.

איך מבצעים בדיקה בחברה המשכנת?

• פנייה ישירה לחברה: בקשת אישור זכויות בכתב.
• פנייה באמצעות עורך דין: בדיקה מקיפה של המסמכים.

5. רשויות מקומיות

הרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית) מחזיקה במידע נוסף חיוני:

מה ניתן למצוא ברשות המקומית?

• חובות ארנונה ומים: האם קיימים חובות שוטפים.
• היטלי פיתוח: האם שולמו היטלי פיתוח וכבישים.
• חוקי עזר מקומיים: מגבלות מיוחדות החלות באזור.

איך מבצעים בדיקה ברשות המקומית?

• פנייה למחלקת הגבייה: בקשת אישור העדר חובות.
• בדיקת חוקי עזר: עיון בחוקי העזר המקומיים.

סוגי הזכויות במקרקעין בישראל

1. בעלות מלאה

• משמעות: זכות הקניין המלאה והחזקה בנכס.
• מאפיינים: אין מגבלת זמן, הזכות לשימוש מלא בהתאם לחוק ולתב"ע.
• שכיחות: נדירה יחסית בישראל (כ-7% מהקרקעות).

2. חכירה מרשות מקרקעי ישראל

• משמעות: זכות שימוש ארוכת טווח בקרקע של המדינה.
• מאפיינים: תקופה של 49/98 שנים, מגבלות שימוש בהתאם לחוזה החכירה.
• סוגים:
  • חכירה מהוונת: תשלום מראש עבור כל תקופת החכירה.
  • חכירה לא מהוונת: תשלום דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בהעברת זכויות.

3. זכויות בבית משותף

• משמעות: בעלות על דירה ספציפית וחלק יחסי ברכוש המשותף.
• מאפיינים: כפוף לתקנון הבית המשותף, זכויות וחובות כלפי שאר בעלי הדירות.
• רישום: רישום בפנקס הבתים המשותפים בטאבו.

4. זכויות חוזיות ("זכויות ביושר")

• משמעות: זכויות המבוססות על הסכם (למשל, לפני רישום בטאבו).
• מאפיינים: פחות בטוחות מזכויות קנייניות, מוגנות באמצעות הערת אזהרה.
• שכיחות: נפוצות בפרויקטים חדשים או בהליכי רישום.

בדיקת זכויות לסוגי נכסים שונים

1. דירה בבית משותף

מרכיבי הבדיקה המרכזיים:

• נסח טאבו: בדיקת רישום הבית המשותף ובעלות על הדירה.
• תקנון הבית המשותף: בחינת מגבלות מיוחדות והסדרי ניהול.
• הרכוש המשותף: זיהוי החלקים המשותפים והצמדות.
• היתר בנייה: השוואה בין המצב בפועל להיתר.
• זכויות בנייה: האם קיימות זכויות בנייה נוספות ולמי הן שייכות.

2. בית פרטי

מרכיבי הבדיקה המרכזיים:

• גבולות המגרש: בדיקת גבולות מדויקים באמצעות מפת מדידה.
• תב"ע: בדיקת זכויות בנייה וייעוד הקרקע.
• היתרי בנייה: השוואה בין המבנה בפועל להיתרים.
• זיקות הנאה: האם קיימות זכויות מעבר או שימוש לאחרים.
• סטטוס החכירה: אם הקרקע חכורה מרמ"י, בדיקת תנאי החכירה.

3. מגרש לבנייה

מרכיבי הבדיקה המרכזיים:

• זכויות בנייה: מה ניתן לבנות על המגרש (שטח, גובה, תכסית).
• היטלי השבחה: האם קיימים חיובים בהיטל השבחה.
• תשתיות: בדיקת חיבור או נגישות לתשתיות (מים, חשמל, ביוב).
• מצב פיתוח: האם בוצעו עבודות פיתוח והאם שולמו היטלי פיתוח.
• רישום פרצלציה: האם המגרש רשום כחלקה נפרדת.

4. נכס מסחרי

מרכיבי הבדיקה המרכזיים:

• שימושים מותרים: האם השימוש המיועד מותר על פי התב"ע.
• רישיון עסק: האם קיים רישיון עסק או היתר לשימוש חורג.
• הסכמי שכירות קיימים: אם הנכס מושכר, בדיקת תנאי השכירות.
• ארנונה: סיווג לצורכי ארנונה ושיעורי החיוב.
• נגישות: האם הנכס עומד בדרישות הנגישות לבעלי מוגבלויות.

דגשים חשובים בתהליך בדיקת הזכויות

1. בדיקת מצב רישומי מול מצב בפועל

• סקר מבנה: השוואה בין השטח הרשום לשטח בפועל.
• איתור חריגות: זיהוי תוספות בנייה או שימושים ללא היתר.
• בדיקת גבולות: השוואה בין תיחום החלקה בפועל לרישום.

2. בדיקת שעבודים ומגבלות

• משכנתאות: זיהוי משכנתאות רשומות ותנאי הסרתן.
• עיקולים: בדיקת קיום עיקולים ומשמעותם.
• הערות אזהרה: בדיקת התחייבויות כלפי צדדים שלישיים.
• צווי בית משפט: צווי מניעה, צווי הריסה וכדומה.

3. בדיקת היסטוריית העסקאות

• עסקאות קודמות: מתי ובאיזה מחיר נמכר הנכס בעבר.
• שרשרת העברות: וידוא רציפות בשרשרת העברת הזכויות.
• חוקיות הרכישה: בדיקת הרשאה ואישורים נדרשים בעסקאות קודמות.

4. בדיקות מיוחדות בהתאם לנסיבות

• ירושה: בדיקת צו ירושה או צו קיום צוואה.
• רכישה מקבלן: בדיקת ערבויות, היתרים, והתחייבויות הקבלן.
• רכישה בקבוצת רכישה: בדיקת הסכמי שיתוף ומנגנוני קבלת החלטות.
• רכישת זכויות ביושר: בדיקת הסכמים מקוריים, ייפויי כוח וערבויות.

טיפים מעשיים לביצוע בדיקת זכויות יעילה

סיכום - בניית רשימת בדיקות אישית