עסקאות סותרות: בחינת מושג הצדק
בתחום העסקאות הסותרות, בית המשפט ממלא תפקיד מרכזי בקביעת דרך הפעולה. עסקאות אלו מעוררות מספר רב של סוגיות המחייבות דיון מדוקדק של בית המשפט. בפרק הקודם בחנו את ההיבטים הפרוצדורליים הקשורים להסדר המפורט בסעיף 9 לחוק המקרקעין. כעת, המיקוד שלנו יעבור אך ורק לבחינת מושג הצדק במסגרת עסקאות שליליות.
הערכת עסקאות סותרות
בכל הנוגע להערכת עסקאות סותרות וקביעה מה הוגן והצודק, נדרשת בדיקה מדוקדקת. בחינה זו כרוכה בבחינה מדוקדקת של הסכמים חוזיים ושקילתם מול עקרונות הצדק. כדי להנחות אותנו בתהליך זה ניתן לעיין בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות) הקובע כי אין לאכוף חוזה אם אכיפתו תהיה בלתי צודקת בהתחשב בנסיבות. זה מוביל אותנו לשאלה: האם ניתן לקבל החלטות בנוגע לעסקאות סותרות על סמך שיקולי הצדדים המעורבים?
פסיקות משמעותיות בתחום העסקאות הסותרות
בעניין זה ניתנו מספר פסקי דין משמעותיים, שכל אחד מהם נוקט בגישה נבדלת. מקרה אחד כזה, ורטהיימר נ’ הררי, עסק במוכר שהסכים בתחילה למכור דירה במיליון ליש”ט וקיבל מקדמה בסך 5,000 ליש”ט. בהמשך, התקשר המוכר בהסכם שני למכירת אותה דירה תמורת 800,000 ליש”ט וקיבל מקדמה של 350,000 ליש”ט.
הועלתה טענה בדבר חוסר ההגינות של העדפת הקונה הראשון במקרה זה, שכן הם שילמו סכום זניח לעומת התשלום המהותי ששילם הקונה השני. אולם בית המשפט דחה טענה זו, והבהיר כי סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות) חל רק על היחסים בין הקונה למוכר בתוך כל עסקה, ולא בהשוואת עסקאות שונות. בית המשפט הצהיר בתוקף כי ההחלטה בעסקאות סותרות זוכה להתייחסות מפורשת בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ובכך לא ניתן להחיל את חוק החוזים.
כאשר עמד בפני הסכמים סותרים הקשורים לתרופות, קבע בית המשפט החלטה מכרעת. הם קבעו עיקרון מנחה הקובע אם שתי העסקאות עומדות בקריטריונים של הגינות ואין קשר חוזי בין הקונה הראשוני לזה שאחריו, אין מקום להפעיל את סעיף 3(4) לחוק החוזים.
עמדת השופטת חיות
עמדה דומה הביעה השופטת חיות בפסיקת ע”א 5205/05 שחם מערכות שיווק למיזוג וחימום בע”מ נ’ נפ-גל בניין ופיתוח בע”מ (20.3.08). השופט הדגיש כי שיקול דעתו של בית המשפט, כמפורט בסעיף 3(4) לדיני החוזים, שלא לאכוף חוזה אם יהיה זה בלתי צודק בנסיבות הנתונות, חל רק על הצדדים המעורבים ישירות בחוזה. יש הטוענים כי פסיקה משמעותית בתיק ע”א 2643/97 גנץ נ’ חברת בריטיש וקולינאל בע”מ 385 (2003) הפרה את עקרונות האיזון הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ורואה בה “שובר שוויון”.
להלן הפרטים המרכזיים של המקרה: חברת בריטיש וקולינאל בע”מ, מכרו את הנדל”ן שבבעלותה לחברה נוספת, נורטקון בע”מ, מבלי לרשום את העסקה. לאחר מכן מכרה נורטקון את הנכס לקונה בשם גנץ, שגם הוא לא הצליח לרשום את המכירה או לספק הערת אזהרה כלשהי. גנץ לא גילה עניין בקרקע במשך תקופה של 17 שנים. לאחר זמן זה מכרה נורטקון את הנכס לקונה שני בשם קיבוץ אפק. הקיבוץ ערך בדיקת רישום וגילה שהקרקע עדיין רשומה על שם החברה הבריטית, ללא הערת אזהרה לאיש. הקיבוץ אימת שנורטקון, המוכרת, אכן רכשה את הקרקע מהחברה הבריטית (הבעלים הרשום).
ללא ידיעת קיבוץ אפק, נערך הסכם קודם 17 שנים לפני מכירת הקרקע לגנץ על ידי נורטקון, בעלים לא רשום. בעוד הערת אזהרה לטובת אפק נכללה בהסכם נורטקון ובריטי, גנץ פנה לנורטקון לפני סיום רישומו של אפק והתעקש על קיום הסכםם. גנץ טען כי מאחר שהעסקה עם קיבוץ אפק לא הושלמה ברישום, זכויות הבעלות שלו במקרקעין עדיפות על פני אפק, כאמור בסעיף 9 לחוק.
דיון בסעיף 12 לחוק המיטלטלין
תביעת גנץ נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בהתבסס על הנימוקים הבאים: ראשית, בית המשפט קבע כי סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על מקרה זה, מאחר שנורטקון לא נרשמה רשמית כבעלת המקרקעין. במקום זאת, הגיע בית המשפט למסקנה כי סעיף 12 לחוק המיטלטלין, הנוגע לעסקאות המעורבות במקרקעין, הוא ההוראה החלה במצב זה.
לגישתו של גנץ, גם אם יובאו בחשבון התקנות המפורטות בסעיף 9 לחוק המקרקעין, אין גנץ יכול להצליח בתביעתו נגד קיבוץ אפק. זאת, משום שגנץ לא מילא את חובתו בכך שהתרשל ברישום הערת אזהרה לתקופה של 17 שנים.
בהתבסס על סעיף 3(4) לחוק החוזים (סמים), תש”ל-1970, אכיפת החוזה בין נורטקון לגנץ תיחשב כבלתי צודקת. כדי להבין היטב את ממצאיו הראשוניים של בית המשפט המחוזי, שצוטטו בערעור העליון, חשוב לבחון אותם ביתר פירוט. הקביעה הראשונה של בית המשפט המחוזי טענה כי סעיף 9 של חוק המקרקעין אינו נוגע למקרה הספציפי הנדון. זאת בשל העובדה שהעסקה בין בריטיש ל-Nortcon לא הושלמה באמצעות רישום, וכתוצאה מכך ל-Nortcon חסרה בעלות על הקרקע. במקום זאת, יש להם זכות “קניינית מעין”.
עקרונות תום הלב ורישום הערת אזהרה
על סמך גישה זו ניתן להסיק כי יש לראות בנורטקון, שאינה הבעלים החוקי של המקרקעין, כבעל דין שנטל על עצמו את האחריות להעניק בעלות או צורה אחרת של זכות במטלטלין. משכך, יש לחול על המקרה סעיף 12 לחוק המיטלטלין. סעיף זה קובע כי אם יחיד מסכים להעביר בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, אך בטרם מסירת הנכס בפועל, חוזר בו ומתקשר עם אדם אחר בהסכם העברה סותר, זכויות האדם הראשון גוברות. אולם אם האדם השני מתקשר בעסקה בתום לב, מקבל את הנכס או הזכות בתמורה, זכויותיו עדיפות.
הבסיס להחלטה זו לגבי מיטלטלין מול מקרקעין נובע מהתקנות המפורטות בחוק לעניין מיטלטלין וזכויות אחרות. במקרה זה, לא פעולת הרישום מהווה את הגורם המכריע, אלא החזקה הפיזית עצמה. מאחר שקיבוץ אפק מחזיק כיום בחזקה בתום לב, שאינה ניתנת לרישום רשמי, קובע סעיף 12 לחוק המיטלטלין כי זכויותיו של קיבוץ אפק מתוגברות, בניגוד לגנץ.
בית המשפט העליון לא קיבל גישה זו, וקבע כי קביעת תחולת סעיף 9 לחוק המקרקעין מבוססת על מהות חובת הצד המעניק ולא על היקף זכויותיו. נורטקון התחייבה להעניק זכאות משפטית לנכס, אשר נופלת בתחומה של סעיף 6 לחוק המקרקעין, והחלתו.
בסעיף 9 לחוק המקרקעין נטען כי התרשלותו לכאורה של גנץ באי רישום הערת אזהרה הביאה ל”תאונה משפטית” בה התנגשו עסקאות סותרות. בית המשפט בחן לעומק סוגיה זו והגיע למסקנה כי טענת הרשלנות אינה רלוונטית לדיני הקניין משני טעמים.
הרציונל הראשוני מאחורי זה נגזר מהחלטה משפטית, הקובעת כי אין להשוות רשלנות לחוסר תום לב. את הסיבה השנייה להעדר הערת אזהרה ניתן לייחס לרשלנות ברישום.
זכותו של בעל העסקה הראשונית, בהתבסס על היותו הראשון, אינה תלויה בסעיף 9 אם קיים תום לב. עם זאת, אי רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה הראשונית עשוי להוות עילה לתביעה נזיקית נגדו בגין כל נזק שייגרם. למרות זאת, הנשיא ברק בחר לאמץ את פסיקת בית המשפט המחוזי מכמה טעמים משמעותיים, שסובבים כולם סביב החשיבות המרכזית של עקרון תום הלב במשפט הישראלי. יסודות אלה קבעו דוקטרינה במסגרת הביקורת השיפוטית המנחה את בית המשפט בדרך כלל, תוך הדגשת חשיבותה. פעולה בתום לב הינה דרישה מהותית לסעיף 9 לחוק המקרקעין, שכן היא מהווה מרכיב אינטגרלי ממסגרת נורמטיבית רחבה יותר ואינה יכולה להיחשב מנותקת.
עקרון תום הלב, בעל משמעות רבה במערכת המשפט, מקורו בחוק החוזים (חלק קל), התשל”ג-1973. עיקרון “מלכותי” זה עדיפות על כל שאר החוקים. בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, זכויות הקונה הראשון גוברות על זכויות הקונה השני ואף המוכר. משכך, מחויב בעל העסקה הראשונית לפעול בתום לב. פעולת הייחוס של כוונה רעה להחלטה שלא לרשום הערת אזהרה נעוצה בהכרה שעקרון תום הלב משמש אמת מידה חסרת פניות להתנהלות הולמת בתוך קשרים בין אישיים. בסופו של דבר, ניתן לקבוע שנקודת המבט של ברק התפתחה לדוקטרינה מבוססת שאומצה על ידי רוב השופטים. נקודת מבט זו מגלמת עמדה השוקלת בקפידה את אחריותו של הקונה הראשוני לרשום הערת אזהרה כנגד גורמים שונים אחרים. על ידי בחינת חוסר תום הלב שמפגין כל צד על בסיס כל מקרה לגופו, גישה זו שואפת לשמור על שיווי משקל.
חשוב לחזור ולהדגיש כי היעדר הערת אזהרה רשומה אינו מרמז באופן אוטומטי על רע אֱמוּנָה. הדבר נכון בין אם אי היכולת לרשום הערת אזהרה נבעה מנסיבות שאינן בשליטת האדם או משום שאי הרישום לא תרם לאירוע המשפטי. נקודת מבט זו משותפת לשופטים האחרים המעורבים בתיק.
עמדות נוספות בפסיקה
השופט שטרסברג כהן חלק נקודת מבט דומה לנשיא ברק בעניין הנדון. היא סברה כי העדר הערת אזהרה רשומה אינו מעיד אוטומטית על חוסר תום לב, וכי הקונה השני יגבר על הקונה הראשון רק בנסיבות חריגות. אמנם היא הודתה כי אי רישום הערת אזהרה עשוי להעיד על רשלנות, אך טענה כי אין הדבר מרמז בהכרח על חוסר תום לב, שכן קביעת תום הלב היא סובייקטיבית. בניגוד לנשיא ברק, טען השופט שטרסברג כהן כי העונש על חוסר תום לב צריך להיות מידתי, וראה בסנקציה של הנשיא ברק בחומרה יתרה. היא הביעה חשש שגישתו של הנשיא ברק עלולה להוביל לאי יציבות מסחרית, הסותרת את תכלית סעיף 9.
בניגוד לעמדתו של הנשיא ברק בעניין תום הלב, אנו מוצאים את עמדותיהם המנוגדות של השופט ש’ לוין ובמידה מסוימת גם השופט א’ ריבלין, שדוגלים שניהם בעקרון “שתיקה”. גישתו של השופט ש’ לוין קובעת כי הקונה הראשוני מפקיע את זכויותיו אם לא ירשם הערת אזהרה. לפיכך, כל רוכש מקרקעין חייב לוודא שהוא רושם הערת אזהרה כדי להבטיח את זכותו לרכוש. השופט א’ ריבלין, תוך שהוא נוקט בדוקטרינת “ההשתקה”, מיישר קו יותר עם השופט שטרסברג כהן בגישתם.
למידע נוסף על זכויות קניין, בקרו בעמוד מאמרים אקדמיים במשפטים.
בפרקטיקה המשפטית בישראל הפך חוק הגז שיישם הנשיא ברק לעיקרון הרווח בכל הנוגע לעסקאות סותרות. על פי דוקטרינה זו, הדרישה לרשום הערת אזהרה מעוגנת במושג המהימנות, ויש להעריך בקפידה כל מקרה לגופו.
בעמדה שונה מהשופטים, הביע השופט עמית את נטייתו לנקודת מבטו של ש’ לוין בפרשת עזבונו של עפיף מוחמד ביאד ז”ל נ’ סמי אחמד לחם. הוא הדגיש את סבירות הפעולה של הערת האזהרה ואת הפוטנציאל שלו להקטין את הנזק. פסיקה זו מתייחסת לתקנת שוק לפי המשפט המקובל.
החלטה משפטית משמעותית
במסגרת סעיף 10 לחוק המקרקעין, המכונה גם “תקנת שוק”, עמדתי בעבר על יסודות תום הלב שניתן להתעורר ולחקור. כעת, אפנה את תשומת ליבי להחלטה משפטית משמעותית הנוגעת לרגולציה בשוק. פסיקה זו מתמקדת בתיק המעורב באפוטרופוס הכללי והרטפלד.
בפרשת הגנרל גרדיאן נ’ הרטפלד, התקבלה מסקנה כי אין די בהסתמכות על רישום כדי שסעיף 10 יחול; על הרוכש לרשום גם את זכותו הקניינית. השופט גולדברג, באותה פרשה, ציין כי סעיף 10 לחוק המקרקעין מעניק עדיפות לזכויות המוגנות המפורטות בו. עם זאת, החלת עדיפות זו על זכויות מנדטוריות מציבה אתגרים משמעותיים, שכן היא נוגדת את אופי הזכויות המנדטוריות, המתאפיינות באי יכולתן לחייב צדדים שלישיים שלא היו מעורבים ביצירתן.
גישות שונות לפסיקה
בתפיסה חולקת, הביעה השופטת קדימה את האמונה כי יש להעניק לרוכש שפעל בתום לב והסתמך על הרישום בעלות על המקרקעין, גם אם זכויותיו לא נרשמו באופן רשמי. הוא טען כי לדוקטרינת “תום הלב” יש השלכות משמעותיות ומתפרשת על תחומים שונים, ולכן אין סיבה שהיא לא תחול במקרה הספציפי הזה. בהינתן הנסיבות, הוא טען כי האינטרס השולט בחוק מחייב מתן הגנה מלאה לזכות הקניין.
הרעיון של תקנת שוק צץ מתוך הצורך לאזן בין האינטרסים של ביטחון סחר ואינטרסים של הפרט. תקנה זו מקנה לרוכשים את הזכות החוקית לתבוע בעלות בסיום עסקה, כל עוד כל ההליכים הדרושים להעברת הזכות בוצעו כהלכה. השופט קדימה טוען כי בנסיבות חריגות מסוימות, מוצדק להעדיף את האינטרס העולמי של יציבות כלכלית על פני הגנה על זכויות הבעלות הפרטניות. הדבר עשוי להיות כרוך בהתייחסות להליך רישום חלקי כתקף וסופי, אם שאר השלבים הם רק פורמליות כגון “רישום” או “קבלה”.
למידע נוסף על עקרונות תום הלב, בקרו בעמוד דוקטרינת ההגנה המשפטית.
בניגוד לדעה לפיה השופט הקודם בעניין הרטפלד דבק בהלכת גנץ, שבה הקונה השני מקבל עדיפות על הראשון על פי עקרון תום הלב, אין זה כך. בעניין גנץ, לאף אחד מהצדדים לא הייתה טענה משפטית לנכס ושניהם השיגו זכויות מנדטוריות שאינן רשומות, לפיכך ההעדפה שניתנה לקונה השני לא פסלה זכות מנדטורית. אולם במצב הרטפלד, השופט הקודם’גישתה פושטת שלא בצדק את הבעלים המקורי מתביעתו המשפטית, כתוצאה מהתחייבות האובליגטורית של הקונה שלא נרשמה.
יש ניגוד מובהק שעולה מהשוואה זו. במצב שבו היה מעורב גאנז, הקונה הראשוני פעל בחוסר תום לב, וכתוצאה מכך שלילת העדיפות שלהם. לעומת זאת, במקרה של הרטפלד, השופט הקודם שואף לערער את זכויות הקניין של הבעלים המקורי בהתבסס על העדר לכאורה של תום לב. משכך, ניתן להסיק כי תום הלב יכול לכאורה להעניק זכויות בעלות לרוכש, תוך התעלמות מזכויות הבעלים המקורי. פער נוסף בין התיקים נובע מכך שבתיק גנץ מעורבים שני גורמים: קיבוץ אפק שפעל בתום לב וגנץ שפעל בחוסר תום לב באי רישום הערת האזהרה. אלא שבעניין הרטפלד גם הבעלים המקורי פעל בתום לב ובכך שלל את עדיפותו של הרוכש.
