חכירה מול בעלות ברמ"י | השוואה מלאה של זכויות במקרקעי ישראל

יסודות משטר המקרקעין בישראל

העקרונות הבסיסיים

מקרקעי ישראל מוגדרים בחוק יסוד: מקרקעי ישראל כמקרקעין השייכים למדינת ישראל, לרשות הפיתוח או לקרן קיימת לישראל. בהתאם לעקרונות היסוד של מדיניות הקרקע הלאומית, נקבע כי:

• קרקעות המדינה ישמרו בבעלות לאומית
• הקצאת קרקעות תיעשה באמצעות חכירה לטווח ארוך
• קרקעות יוקצו בהתאם למטרות וייעודים שנקבעו

עקרונות אלו שיקפו תפיסה אידיאולוגית וציבורית לפיה קרקעות המדינה הן משאב לאומי שיש לשמור עליו ולנהלו ברמה הלאומית.

השינוי הרפורמיסטי

החל משנת 2009, החלה לצבור תאוצה רפורמה במדיניות המקרקעין, שמטרתה:

• להגביר את הגמישות בניהול הקרקעות
• להקטין את המעורבות הבירוקרטית של רמ"י
• לאפשר פיתוח יעיל וגמיש יותר של המקרקעין
• להעניק לאזרחים זכויות רחבות יותר בנכסיהם

במסגרת הרפורמה, נפתחה האפשרות לרכוש בעלות מלאה בקרקעות מסוימות, בעיקר בנכסי מגורים באזורים עירוניים.

חכירה מרשות מקרקעי ישראל

מהות חוזה החכירה

חכירה היא זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין לתקופה מוגדרת, תוך שהבעלות נשארת בידי המדינה. חוזה החכירה הטיפוסי כולל:

• תקופת חכירה: בדרך כלל 49 שנים עם אפשרות הארכה ל-49 שנים נוספות (סה"כ 98 שנים)
• מטרת החכירה: הייעוד המותר לשימוש בקרקע (לדוגמה: מגורים, מסחר, תעשייה)
• דמי חכירה: התשלום עבור זכות החכירה, שיכול להיות שנתי או מהוון (משולם מראש)
• תנאים והגבלות: כגון הגבלות על העברת זכויות, שינוי ייעוד וכדומה

סוגי חוזי חכירה

1. חכירה מהוונת

• דמי החכירה שולמו מראש לכל תקופת החכירה
• פטור מתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכויות
• נפוצה במרבית נכסי המגורים החדשים יחסית

2. חכירה לא מהוונת

• דמי חכירה משולמים באופן שוטף (בדרך כלל שנתי)
• בעת העברת זכויות יש לשלם דמי הסכמה לרמ"י
• נפוצה בעיקר בנכסים ותיקים או בשימושים מסוימים

מגבלות בחכירה

החכירה מטילה מספר מגבלות משמעותיות על החוכר:

• שינוי ייעוד: נדרש אישור מרמ"י ותשלום דמי היתר במקרה של שינוי ייעוד הקרקע
• ניצול נוסף: תוספת זכויות בנייה מעבר למוגדר בחוזה דורשת אישור ותשלום
• העברת זכויות: בחוזים לא מהוונים נדרש אישור רמ"י ותשלום דמי הסכמה
• היבטים תכנוניים: מגבלות מסוימות על פיצול, איחוד או שינויים מבניים משמעותיים

בעלות מלאה במקרקעין

משמעות הבעלות

בעלות היא הזכות החזקה והמקיפה ביותר במקרקעין, המעניקה לבעלים:

• זכות קניינית מלאה ללא הגבלת זמן
• חופש פעולה נרחב יותר בנכס
• פטור ממעורבות רמ"י בעסקאות עתידיות
• הכפיפות היחידה היא לחוקי התכנון והבנייה ולמגבלות החלות על כלל המקרקעין במדינה

הרפורמה ברמ"י – רכישת בעלות

במסגרת הרפורמה שהחלה ב-2009 ומתפתחת מאז, נפתחה האפשרות לרכישת בעלות מלאה בקרקע:

תנאי הזכאות לרכישת בעלות:

• נכסי מגורים עירוניים בבנייה רוויה (בניינים משותפים)
• נכסים בשטח של עד 1,000 מ"ר
• חוזה חכירה מהוון בתוקף
• מגבלות גיאוגרפיות מסוימות (לא כל אזורי הארץ נכללים)

עלות רכישת הבעלות:

• בדירות מגורים עירוניות: בדרך כלל 3-4% משווי הקרקע
• בבתים צמודי קרקע: בדרך כלל 9.5-33% משווי הקרקע
• קיימות הנחות אזוריות באזורי עדיפות לאומית ופריפריה
• לעיתים מתקיימים מבצעי הנחות לרכישת בעלות

השוואה מעשית – חכירה מול בעלות

1. היבטים כלכליים

ערך הנכס

• חכירה: ערך הנכס עשוי להיות נמוך יותר בשל המגבלות והתלות ברמ"י
• בעלות: לרוב מגדילה את ערך הנכס ב-5-10% בהשוואה לחכירה

2. גמישות וחופש פעולה

פיתוח ובנייה

• חכירה: מוגבלת על ידי הסכם החכירה בנוסף למגבלות התכנוניות
• בעלות: מוגבלת רק על ידי דיני התכנון והבנייה הרגילים

3. הליכים בירוקרטיים

ביצוע עסקאות

• חכירה: דורש תיאום עם רמ"י וקבלת אישורים שונים
• בעלות: פשטות וגמישות בביצוע עסקאות מכר, משכנתא וכדומה

מצבים מיוחדים וסוגיות נפוצות

שיקולים במעבר מחכירה לבעלות

מתי כדאי לרכוש את הבעלות?

• בכוונה למכור בעתיד הקרוב: רכישת הבעלות עשויה להעלות את ערך הנכס ולהקל על מכירתו
• בתכנון שינויים משמעותיים: לפני ביצוע שינויי ייעוד, פיצול או הגדלת זכויות בנייה
• במסגרת תכנון מס ארוך טווח: כחלק מהעברה בין-דורית או תכנון עיזבון
• בעת הנפקת מבצעי רמ"י: כאשר מוצעות הנחות משמעותיות

מתי עדיף להישאר בחכירה?

• בחכירה מהוונת לדירת מגורים רגילה: כשאין תכניות לשינויים מהותיים
• כשעלות רכישת הבעלות גבוהה מאוד: ביחס לערך הנכס או לתקציב הזמין
• בנכסים באזורים מרוחקים: שבהם ההשפעה על שווי הנכס מינימלית
• כשתקופת החכירה עדיין ארוכה: ואין תכניות להעברת הנכס בטווח הקרוב

תהליך רכישת הבעלות

מי שמעוניין להפוך מחוכר לבעלים מלא, נדרש לעבור תהליך מוסדר:

1. בדיקת זכאות

• בירור האם הנכס והחוכר עומדים בתנאי הסף לרכישת בעלות
• בדיקה שהחכירה מהוונת ובתוקף

2. הגשת בקשה

• הגשת טופס בקשה לרכישת בעלות באתר רמ"י או במשרדי הרשות
• צירוף מסמכים נדרשים (תעודת זהות, אישור זכויות, חוזה חכירה)

3. שומה וחישוב התמורה

• רמ"י תזמין שומת מקרקעין לקביעת שווי הקרקע
• חישוב עלות רכישת הבעלות לפי האחוזים הרלוונטיים והנחות אזוריות

4. ביצוע העסקה

• תשלום התמורה הנדרשת
• חתימה על שטרי העברת בעלות
• רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)

סיכום: בחירה מושכלת בין חכירה לבעלות