עסקת מקרקעין

כללי

חוק המקרקעין

חוק המקרקעין מתווה את התנאים לעסקת מקרקעין. לפי סעיף 6, עסקת מקרקעין כרוכה ברכישת בעלות או זכות אחרת במקרקעין, על בסיס צוואתו של המעניק, למעט ירושה באמצעות צוואה. כמו כן, סעיף 7 קובע כי יש לרשום עסקת מקרקעין, ומועד הרישום נקבע באישור הרשם. שני סעיפים אלו קובעים ארבעה יסודות מהותיים המגדירים עסקת מקרקעין.

פעולת הקנייה, הכרוכה בהעברת זכויות בעלות מגוף אחד לאחר, יכולה להתרחש עם או בלי כל צורה של פיצוי. חשוב לציין כי אין לבלבל בין העברת זכות חוזית לבין רכישה, שכן מדובר בבחינת הזכות עצמה בלבד. המסגרת המשפטית המסדירה בחינה זו מפורטת בחוק בדיקת חיובים, התשכ”ט-1969. בחינת הזכות מחייבת הסכמה של שני הצדדים המעורבים ואינה מותנית בהעברה פיזית של הפריט או בכל צורה של רישום.

חוק המקרקעין מטיל מגבלות על רכישת זכויות במקרקעין, ומגביל אותן לרשימה קבועה מראש של חמש זכויות קנייניות: בעלות, חכירה, משכון, זיקת הנאה וזכות קדימה. לפיכך, כל רכישה של זכויות מחוץ לרשימה זו אינה כשירה כעסקת מקרקעין על פי החוק.

עוד נקבע כי הרכישה צריכה להתייחס לנכס הפיזי עצמו, ולא למניות הבעלות של החברה המחזיקה בנכס. העברת מניות בחברה האמורה מסווגת כפעילות “בתוך איגוד מקרקעין” וחובה הן במס שבח והן במס רכישה, אך אין היא כשירה כעסקת מקרקעין בפועל.

הרכישה הינה מרצון בלבד, בהתאם לרצון המעניק. משכך, כל הפקעה או ירושה שאינה מתיישבת עם צוואה, אינן נחשבות כעסקת מקרקעין ולכן אין צורך ברישום בטאבו.

תהליך עסקת מקרקעין מורכב משני שלבים נפרדים. השלב הראשון כרוך בהיבט החוזי, שבו שני הצדדים מתחייבים להשלים את העסקה. חשוב לציין כי שלב זה קובע זכויות אך ורק בין הצדדים המעורבים בחוזה. סעיף 8 לחוק המקרקעין מחייב הסכם בכתב לשלב זה. השלב השני הוא שלב הבעלות, אשר מושג על ידי חתימה על שטר המכר בנוכחות עורך דין או רשם מקרקעין. לאחר מכן, העסקה מאושרת על ידי רשם המקרקעין בטאבו.

בקבלת אישור רשם המקרקעין והשלמת תהליך הרישום כצעד נוסף, ניתנת לזכויות הקונה השפעה מוחשית, דווקא בדמות זכויות מהותיות הנפרשות על כל הפרטים. ללא רישום מלא, התחייבות הרוכש לביצוע העסקה נותרה הבטחה בלבד.

בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, יש צורך במסמך כתוב לקביעת התחייבות לעסקת מקרקעין. דרישה זו מייחדת בין עסקאות מקרקעין, הכרוכות בזכויות קנייניות המפורטות בחוק המקרקעין, לבין זכויות חוזיות אחרות שאינן מכוסות בסעיף 8. כתוצאה מכך, זכויות חוזיות אלו שאינן קשורות במקרקעין אינן כפופות לדרישת הרישום בכתב.

ריכוך דרישת הכתובה

ריכוך דרישת הכתובה נתפס כדי למנוע כל עיוות דין שעלול לנבוע מעמידה בלתי מתפשרת בדרישה זו. בית המשפט הכיר בפוטנציאל הפגיעה במהות החוק ובכך החליט לנקוט בגישה גמישה יותר לנושא הכתב. כלל חדש זה יוצר איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי, ומבטיח שלא תיפגע שלמות החוק. בפסיקה זוהו מספר עקרונות התורמים לריכוך זה של הדרישה.

תוקפו של מסמך כתוב אינו מושפע מהותית מהיעדר חתימה.

כדי לעמוד בקריטריונים הכתובים, המסמך צריך להקיף רק מידע יסודי הנופל בפרמטרים של העסקה והיקפה.

ההכרה בכך שקיים פוטנציאל להשלמת כל מידע שהושמט במסמכים כתובים באמצעות יישום תקנות משפטיות. כך למשל, במקרים בהם לא נקבע מועד מסוים למילוי חובה, מותר לקבוע זאת על פי ההנחיות המפורטות בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973.

גם אם חסרים במסמך כתוב פרטים מהותיים שלא ניתן להשלים משפטית או מעשית, עדיין ניתן להכיר באחריות לביצוע עסקת מקרקעין. הכרה זו תלויה בקיומן של ראיות חיצוניות התומכות במסמך, המוכיחות כי בוצעה העסקה סופית והסכמת כל הצדדים המעורבים.

אם קיימים מספר מסמכים התומכים ומאשרים יחדיו את השלמת העסקה, אין צורך להחזיק מסמך אחד שיוקדש אך ורק למטרה זו.

החלטת בית המשפט בעניין קלמר ג’ גיא יצרה תקדים להכרה באכיפה של עסקת מקרקעין גם בהעדר מסמך בכתב, אך רק בנסיבות “מיוחדות וחריגות”. הפסיקה מאפשרת לעקוף את הדרישה המפורטת בסעיף 8 לחוק המקרקעין באמצעות החלת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל”ג-1973, המבוסס על עקרון תום הלב בשלב הטרום חוזי.

חוקי התחרות

חוקי התחרות מסדירים את האינטראקציות בין בעלי נכסים לאלה שיש להם תביעה על נכס זה, גם אם אין להם קשר חוזי ישיר. חוקים אלו מתייחסים לתרחישים שונים שבהם נוצרים סכסוכים בין צדדים בעלי זכויות מתחרות. כך למשל יכולה להיווצר תחרות בין יחידים בעלי חובה לרכוש נכס לבין נושי החייב. בסמינר זה נתעמק בשני מצבים משפטיים ספציפיים הנכללים בתחומה של דיני התחרות.

בישראל אימצה מערכת המשפט גישה מסוימת הטוענת לבחינה מקיפה של ההוראות הקשורות לתחרות בין גורמים מרוחקים. גישה זו שמה לה למטרה ליצור עקביות באופן שבו החוק מתייחס למצבים תחרותיים שונים. כתוצאה מכך, נוצרה נקודת מבט ריאלית פלורליסטית ליברלית על המשפט, המאפשרת שילוב של עקרונות משפטיים מצורות שונות של תחרות. עם זאת, חשוב לציין כי תפיסה זו אינה המסגרת היחידה בדיני הקניין והתחרות בישראל, שכן היא עומדת בניגוד לתפיסה הפורמליסטית.

למידע נוסף על ההוראות הקשורות לתחרות, בקרו בעמוד מדריך לסטודנטים למשפטים.

משולשים נצחיים ותאונה משפטית

במאמרו שכותרתו “משולשים נצחיים”, הציג מאוטנר את המושג “תאונה משפטית” כדי להתייחס לתרחיש שבו צדדים רחוקים מעורבים בתחרות. באופן ספציפי, תחרות זו מתעוררת כאשר הבעלים המקורי וצד מרוחק שניהם רוצים להשתמש במשאב משפטי בו-זמנית, כגון זכות שנויה במחלוקת. מאוטנר טוענת כי הנזק שנגרם מתאונה משפטית נובע מהקשורה ההדדית בין שני הצדדים הללו המתמודדים על אותו משאב משפטי בו-זמנית, וכן ממעורבותם של צדדים שלישיים.

השפעה על ערכי הנכס

כאשר בוחנים תחרויות מנקודת מבט משפטית, יש צורך לשקול את ההשפעה על ערכי הנכס, לרבות רווחה כוללת, חובות חברתיות וחלוקה הוגנת של משאבים. כתוצאה מכך, בעת קבלת החלטות בנוגע לדיני התחרות, חיוני למצוא איזון בין זכויות סותרות.

מאוטנר טוען כי בחינת התחרות בין ישויות מרוחקות, תוך שימוש בדוקטרינת התאונות המשפטיות, מדגישה שני מרכיבים מרכזיים. ראשית, חיוני לקבוע מי מהצדדים ייקח על עצמו את האחריות לנזק הנובע מהפעולות המובילות לתאונות המשפטיות. שנית, ניתוח זה מסייע בזיהוי הגורמים הנורמטיביים הרלוונטיים לתהליך קבלת ההחלטות. אלמנטים אלו מספקים רציונל לחקירה מקיפה של תרחישי תחרות מגוונים ומבהירים את הצורך לפעול בתום לב ותוך שיקול דעת ראוי.

למידע נוסף על האיזון בין זכויות סותרות בדיני התחרות, בקרו בעמוד הוועדה לתלונות הציבור.

באמצעות בחינה של דיני תאונות מנקודת מבט כלכלית, מציג מאוטנר את התזה שלו, המדגישה את משמעות הצדק, בנוסף ליעילות. מאוטנר מזהה שלושה גורמים יסודיים המהווים את היסוד של דוקטרינה זו וצריכים להנחות את ניסוח התקנות המשפטיות בתחום דיני התחרות.

כדי להרתיע את התחרות, ההתמקדות היא במזעור עלויות, ובמיוחד זיהוי הגורם שיכול היה למנוע את התאונה במינימום הוצאות. על ידי העמדת צד זה באחריות לנזק הנובע מכך, היא תמריץ אנשים במצבים דומים להשקיע באופן יזום משאבים במניעה. מאוטנר מאפיין גישה זו כצדק עונשי, וטוען כי הצד שלא מצליח לעמוד בסטנדרט המקובל בתחרות ראוי לעונש.

כאשר מדובר במזעור הפסדים במצב תחרותי, חשוב לקבוע מי מהצדדים יחווה הפסד קטן יותר אם הצד השני ייצא מנצח. מאוטנר רואה בכך עניין של צדק חלוקתי, שכן הוא שואף להקצות משאבים לצדדים שייפגעו הכי הרבה אם ההחלטה תתקבל לטובת הצד השני (בהתחשב במאזן המצוקה).

כדי למזער את ההוצאות הכרוכות בסכסוכים משפטיים, יש לערוך הערכה יסודית הן של רשלנות והן של מצוקה, המחייבת ניתוח שיפוטי מקיף. הערכה זו מקיפה את העלויות שנגרמו במהלך התדיינות משפטית, אשר מוחמרות עוד יותר בשל אי הוודאות המובנית הכרוכה בכך. עם זאת, ניתן להפחית עלויות אלו על ידי איחוד תיקים החולקים מבנה דומה וקביעת עקרונות מנחים ואכיפה לכל אחד מהם. קבוצה ספציפית.

לטענת מאוטנר, עקרונות היסוד של דיני התחרות, הכרוכים במושג “טוהר המידות” מבחינת הנזק, מקיפים את זכויות הקונה הפועל בתום לב (בעיקר סובייקטיבי) ושיקול היעילות. עקרונות אלה שואפים להעריך בדיעבד ולטפל בהפרות. עם זאת, האתגר טמון באיזון בין שלושת השיקולים העומדים בבסיסם. מצד אחד יש את שיקול היעילות בדיעבד (איזון רשלנות), ומצד שני קיים שיקול היעילות הרטרוספקטיבי (איזון מצוקה). מאוטנר טוען ששיקולי היעילות הרטרואקטיבית צריכים לקבל עדיפות. נקודת מבט זו מבוססת על האמונה שתמריץ מניעת נזקים יעיל יותר כאשר הוא ברור וחד משמעי, ובכך נמנע כל אי בהירות או אי ודאות.

רציונל שונה לעמדה זו יכול להיגזר מההנחה שהעלויות הכרוכות בעסקאות בין הבעלים המקורי לבין צד מרוחק אינן משמעותיות. כתוצאה מכך, ללא קשר לאופן חלוקת הזכויות בין הצדדים, ניתן להגיע לפתרון היעיל ביותר כאשר בוחנים אירועי עבר. עם זאת, נקודת מבט זו שהציגה מאוטנר נתונה לחוסר הסכמה. נקודת מבט חלופית טוענת כי במצבים בהם קיימת אי ודאות לגבי יכולתם של הצדדים למנוע פגיעה, יש צורך בבדיקה ניואנסית יותר. בפרק 6 אבחן את המודל של פרופסור ברק מדינה, המאתגר את גישתו של מאוטנר. בהמשך, בפרק הבא, אתעמק בשני מקרים של תחרות בדיני מקרקעין אשר מקובלים לתפוס ולנתח כתקלות משפטיות.